Hintergrundwissen Immobilienfinanzierung

Wollen Sie beispielsweise wissen, was eine Haushaltsrechnung ist und welche Lebenshaltungskosten Banken ansetzen? Oder möchten Sie wissen, warum Banken den Wert einer Immobilien niedriger als den Kaufpreis ansetzen? Antworten auf diese Fragen und viele weitere Hintergrundinformationen finden Sie in diesem Teil unserer Internetseite.

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Wie funktioniert eigentlich Bausparen?

Angesichts der zuletzt stark gestiegenen Zinsen erlebt Bausparen gerade eine Renaissance. Viele Verbraucher fragen sich, ob man sich mit einem Bausparvertrag jetzt noch günstige Zinsen für die Zukunft sichern sollten. Das kann durchaus Sinn machen, aber es kommt hier wie immer im Leben auf die Feinheiten an. Zunächst sollte man wissen, wie Bausparen überhaupt funktioniert. Dabei ist das Grundprinzip des Bausparens eigentlich ziemlich simpel.

Irreführend: Finanzierungsvergleich mit unterschiedlichen Zinsbindungen

20.10.2021 Zu einer guten Baufinanzierungsberatung gehört es, verschiedene Finanzierungsvarianten mit unterschiedlichen Zinsbindungen anzubieten (z.B. 10, 15 und 20 Jahre). Dazu gehört auch, diese Varianten miteinander zu vergleichen und zu zeigen, unter welchen Umständen (Stichwort "Zinsänderungsrisiko") sich welche Variante unter dem Strich lohnt. Ein solcher Vergleich soll bei der Entscheidung helfen, kann aber auch gründlich in die Hosen gehen und Verbraucher komplett in die Irre führen.

Was steckt hinter den Bereitstellungszinsen?

Die meisten Verbraucher achten bei Darlehensangeboten nur auf den Sollzins bzw. Effektivzins. Schließlich geben diese Zinssätze - insbesondere der Effektivzins- ja wieder, was ein Darlehen tatsächlich kostet. Wer sich bei einem Angebotsvergleich aber auf den Effektivzins verlässt, kann schnell in die Falle tappen, denn ein wesentlicher Kostenfaktor fehlt dort: die Bereitstellungszinsen!

Foto: Shutterstock/Chutima Chaochaiya

Wer entscheidet bei den Banken über eine Immobilienfinanzierung?

Wer Gespräche mit seinem "Bankberater" bzw. "Bankberaterin" über eine Immobilienfinanzierung führt, erwartet meist, dass der oder die auch über Finanzierung entscheidet. Das kann sein, muss aber nicht. Wer innerhalb einer Bank über die Bewilligung von Darlehen entscheidet, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Wer sich nur auf das Wort seines "Beraters" bzw. "Beraterin" verlässt, kann da schnell auf die Nase fallen.

Objektunterlagen: das wollen Banken sehen

Grundlage jeder Immobilienfinanzierung sind die Bonität der Darlehensnehmer und die zu beleihende Immobilie. Um den Wert der Immobilie ermitteln zu können, benötigen Banken zahlreiche Unterlagen zu dem Beleihungsobjekt. Leider sind diese Unterlagen häufig unvollständig oder entsprechen nicht der Form, die Banken verlangen. Das kann die Finanzierung deutlich erschweren oder im schlimmsten Fall sogar unmöglich machen. Wir zeigen Ihnen im folgenden, welche Unterlagen Banken verlangen und wo bzw. wie man sie ggf. beschaffen kann.

(Aktualisiert am 13.05.2022)

Warum sind die Zinsen in der Grundschuld höher als der Darlehenszins?

Viele Bankkunden bekommen Schnappatmung, wenn sie die Unterlagen für die Grundschuldeintragung das erste mal durchsehen. Im Grundbuch soll eine Grundschuld mit 10% Zinsen eingetragen werden? Warum will die Bank plötzlich sehr viel höhere Zinsen als im Darlehensvertrag vereinbart wurde?

Getrennt Lebende: nur mit Scheidungsfolgevereinbarung

Sie sind noch verheiratet, leben getrennt und möchten eine Immobilie finanzieren? Dann wird es kompliziert! Alle (?) Banken werden darauf bestehen, dass Sie im Rahmen der Beantragung einer Immobilienfinanzierung eine sog. Scheidungsfolgevereinbarung vorlegen (auch Trennnungsvereinbarung genannt) vorlegen können.

Wir vergleichen 500 Banken für Sie??!!

Einige Baufinanzierungsvermittler werben gerne mit markigen Sprüchen. Schon fast ein Klassiker ist "Wir vergleichen 500 Banken für Sie!". Das klingt nach einer riesigen Auswahl von möglichen Darlehensgebern und nach den günstigsten Zinssätzen bzw. Konditionen am Markt. Aber was ist dran an solchen großspürigen Werbeaussagen?

Wie funktioniert die Haushaltsrechnung bei Banken und Sparkassen?

Ein wesentlicher Faktor bei der Kreditentscheidung der Bank, Sparkasse usw. ist die sog. Haushaltsrechnung. Das ist nichts anderes als die Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben der Kreditnehmer. Das klingt simpel, hat aber durchaus seine Tücken.

Nebenkosten und Bewirtschaftungskosten

Im Rahmen der sog. Haushaltsrechnung setzen Banken und Sparkassen auch die voraussichtlichen Nebenkosten für die zu finanzierende Immobilie an. Dabei wird mit Pauschalbeträgen gerechnet, die sich an der Größe der vorhandenen Wohnfläche der Immobilie orientieren. Damit sollen die Kosten für Strom, Wasser, Abwasser, Grundsteuern, Gebäudeversicherungen usw. abgedeckt werden.

Wie berechnen Banken die Lebenshaltungskosten?

Im Rahmen der Kreditentscheidung macht jede Bank/Sparkasse eine sog. Haushaltsrechnung. Dabei werden den Einnahmen alle festen Ausgaben sowie die Lebenshaltungskosten gegenübergestellt. Die Haushaltsrechnung muß positiv sein, sonst wird es nichts mit der Immobilienfinanzierung. Aber wie berechnen Banken und Sparkassen diese Lebenshaltungskosten?

Immobilienaufstellung

Wer neben der zu finanzierenden Immobilie über weiteres Immobilienvermögen verfügt, muss dem Darlehensgeber die wesentlichen Daten hierzu liefern. Das erfolgt über die sog. Immobilienaufstellung. Diese Aufstellung gehört zu den sog. Bonitätsunterlagen.