Welche Folgen hat der Krieg in der Ukraine für Immobilienbesitzer in Deutschland?

28.02.2022 Der Krieg in der Ukraine ist ein menschliches Drama und eine Tragödie sondersgleichen. Anders als beispielsweise der Bürgerkrieg in Jugoslawien in den 90ern oder andere "bewaffnete Konflikte" weltweit, werden wir in Deutschland sehr unmittelbar von dessen Folgen betroffen. Das wird viele Bereiche und viele Menschen auf unterschiedlichste Weise treffen und laufende Prozesse (siehe Energiekosten) beschleunigen. Im Folgenden versuche ich, einen Ausblick zu geben, was auf Immobilieneigentümer in Deutschland zukommen könnte.

(Zuletzt aktualisiert am 26.03.2022)

Steigende Energiekosten?!

Die naheliegenste Folge des Kriegs in der Ukraine sind rasant steigende Energiekosten. Am Ende wird es keine Rolle spielen, ob Deutschland den Import von russischem Erdgas boykottiert oder Putin als Reaktion auf internationale Restriktionen den Gashahn zudreht (Russland liefert aktuell ca. 55% des in Deutschland verbrauchten Erdgases). Wir werden uns darauf einstellen müssen, dass Erdgas ein zunehmend rares und sehr hochpreisiges Gut wird. Private Haushalte werden gem. einer Art von Katastrophenplan nicht damit rechnen müssen, ab morgen kein Gas mehr zum Heizen oder Kochen zu haben, aber die Preise dürften weiterhin ordentlich steigen. Und das wird nicht nur Immobilienbesitzer hart treffen, sondern auch Mieter (da wird auch der u.a. geplante Heizkostenzuschuss auch nicht allen helfen; insbesondere nicht auf Dauer).

Was für Erdgas gilt, gilt im übrigen auch für Erdöl. Im Jahr 2021 lag der Anteil russischen Erdöls bei rund einem Drittel des gesamten importierten Erdöls (siehe Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle). Allerdings sind die Preise für Rohöl nach einem rapiden Anstieg am 24.02. zunächst wieder deutlich gefallen. Nur: beim Erdöl können andere Erzeugerländer Russland ziemlich schnell ersetzen. Bei den Gaslieferungen ist das so einfach nicht möglich (die Niederlande und Norwegen haben bereits signalisiert, dass sie derzeit "nicht mehr liefern können).

Nicht vergessen sollte man auch, dass Russland ein wesentlicher Lieferant für Steinkohle ist. Diese brauchen wir hier (noch) u.a. für die Stromerzeugung (übrigens: auch russisches Gas wir hier in Deutschland "verstromt").

Ich selbst mache 5 Kreuze, dass ich vor gut 4 Jahren auf Nahwärme (erzeugt von einer Biogasanlage hier im Ort) umgestiegen bin. Die Planer Anlage waren zudem so clever, bei der notwendigen Alternativenergie (z.B. bei Spitzenlasten oder Ausfällen der Biogasanlage) auf Öl statt auf Gas zu setzen (siehe Energiegenossenschaft Steinburg). Steigende Öl und Strompreise werden mich bzw. uns auch treffen, aber das spielt sich in einer anderen Größenordnung ab als das, was wahrscheinlich auf die Betreiber einer Gasheizung zukommt.

Wer eher landlich/dörflich lebt und eine Biogasanlage in der Nähe hat, sollte sich ggf. mit den Nachbarn zusammentun und ebenfalls ein Nahwärmenetz aufbauen. Betreiber anderer Projekt, wie beispielsweise hier bei mir, stehen dabei mit Tipps gerne zur Verfügung. Das geht nicht von heute auf morgen, ist aber ein echter Schritt in Richtung Erneuerbare Energien und weg von fossilen Brennstoffen. Das Ganze ist kein Hexenwerk, braucht aber Menschen mit Initiative und Durchhaltemögen. Für das "technische" gibt es spezialisierte Ingenieurbüros, die bei der Planung und Durchführung helfen.

Neben den reinen Energiekosten werden aber auch andere "Wohnnebenkosten" steigen. So habe ich beispielsweise gerade die Jahresrechnung für die Müllabfuhr bekommen. Die Preise steigen in 2022 gegenüber 2021 um fast 30%. Grund: u.a. höhere Kosten für den Sprit der Müllwagen und getiegene Personalkosten (da könnte im kommenden Jahr auch wegen der Folgen des Ukraine-Krieges noch mal eine Schippe draufkommen). Als Einzelposten sieht das nicht wild aus, summiert sich aber irgendwann.

Steigende Bau- und Modernisierungskosten?!

Wer aktuell ein Bau- oder Modernisierungsvorhaben plant, wird ggf. als erstes deutlich steigende Kosten für Bauholz befürchten. Diese Sorge ist verständlich, aber auch relativ unbegründet. Russland hatte bereits zum 01.01.2022 den Export von sog. Rundholz (also ganzen Baustämmen) aus Russland gestoppt. Damit wollte Putin u.a. die Investition ins holzverarbeitende Unternehmen in Russland selbst fördern. In Deutschland hätten wir eigentlich selbst genug Holz, um den heimischen Markt damit zu bedienen. Hier ist die Frage, in wie weit auch die Nachfrage aus China und den USA die Holzpreise weiter steigen lässt.

Sehr viel konkreter als beim Bauholz sieht es bei anderen Baumaterialien aus. Ganz gleich, um welche Materialien es sich handelt, verbraucht deren Herstellung Energie. Steigen die Energiepreise, werden zwangsläufig auch die Kosten für Baumaterial weiter steigen. Das wird das Bauen und Modernisieren deutlich teurer machen. Wenn dann noch die energetischen Baustandards erhöht werden und eine Modernisierungspflicht für Alt- bzw. Bestandsbauten kommt, dürfte das den Preis für Bau- und Handwerkerleistungen nochmals deutlich nach oben treiben.

Wer kürzlich Fliesen, Waschbecken etc. bestellt hat, spürt die Folgen des Krieges in der Ukraine ggf. schon unmittelbar. Die Ukraine besitzt die welttweit größten Vorkommen an Ton und den Hersteller von Badkeramik geht langsam das Material aus. Hier kommt es derzeit wohl schon zu erheblichen Lieferverzögerungen.

Höhere Anforderungen an Energieeffizienz?!

Man kann es drehen und wenden wie man will: aktuell befinden wir uns beim Umgang mit Russland in einer Energiefalle. Um aus der herauszukommen müssen wir uns - fernab aller Klimaschutzdiskussionen- noch schneller unabhägig von den russischen Gas-, Kohle- und Erdölimporten machen. Das wird nur mit alternativer Energiegewinnung und massiver Reduzierung des Energieverbrauchs funktionieren. Immobilieneigentümer sollten sich darauf einstellen, dass sie hier verstärkt in die Pflicht genommen werden. Ich gehe davon aus, dass wir u.a. eine Pflicht zur Installation von Photovoltaikanlagen und ein generelles und vergleichsweise kurzfristig umzusetzendes Verbot von Heizungen mit fossilen Brennstoffen bekommen werden. Wie das in die Praxis umgesetzt werden kann und soll, bleibt abzuwarten.

Gerade Eigentümer von Mehrfamilienhäusern bzw. Wohnungen sollten sich darauf einstellen, beim Thema energetische Sanierung noch mehr in die Pflicht genommen zu werden. Und das wird viele mehr oder weniger professionelle Investoren hart treffen. Wer bislang geglaubt hat, mit vermieteten Immobilien, insbesondere vielen einzelnen Wohnungen, minimale Überschüsse und somit "passives Einkommen" zu generieren, wird wahrscheinlich eine ziemlich böse Überraschung erleben. Es ist davon auszugehen, dass die Aufwendungen für energetische Sanierungsmaßnahmen nur eingeschränkt auf die Mieten umgelegt werden können. Und selbst vergleichsweise niedrige Sanierungskosten je Wohnung dürften sog. Immobiliensammler dann in der Summe hart treffen.

In diesem Zusammenhang sollte man auch nicht die bevorstehende Modernisierungspflicht für Wohngebäude außer Acht lassen. Aufgrund einer EU-Initiative sollen Wohngebäude mit den schlechtesten Energieeffizienzklassen bis spätestens 2030 grundlegend modernisiert werden. Der Ukraine-Krieg kann dafür sorgen, dass sich dieser Prozess deutlich beschleunigen kann (auch wenn die Umsetzung extrem schwierig weren dürfte).

Die Bundesregierung hat zwischenzeitlich u.a. beschlossen, dass Neubauten ab dem 01.01.2023 nach dem sog. "KfW-55-Energieeffizienz-Standard" errichtet werden müssen. Eine staatliche Förderung dieser Bauweise, beispielsweise über entsprechende KfW-Programme, ist nicht vorgesehen (für gesetzlichen Standard muss man ja keine Anreize schaffen). Künftige Bauherren werden also deutlich mehr in ihre eigenen 4 Wände investieren müssen und so manches Bauvorhaben dürfte durch die Kombination aus den Mehrkosten und steigenden Zinsen entgültig platzen.

Steigende Zinsen?!

Die Zinsen für Immobilienkredite sind in den vergangenen Wochen schon verhältnismäßig stark gestiegen. Im langjährigen Vergleich befinden wir uns allerdings noch immer in einer Niedrigzinsphase und da sind wir sogar auch dann noch, wenn die Zinsen noch etwas weiter nach oben gehen. Ob die Zinsen (weiter) steigen werden, ist eine schwierig zu beantwortende Frage, an der sich gerne die Chefvolkswirte von Banken usw. abarbeiten können (es gibt mittlerweile unterschiedliche Szenarien). Wer aktuell Kredite benötigt, sollte die Zinssätze möglichst langfristig festschreiben. Das gibt Planungssicherheit und ist kalkulierbar. Alles andere ist Spekulation und bei den Summen, um die es hier geht, riskant.

Ich selbst rechne damit, dass wir spätestens zum Jahresende bei den Zinssätzen mindestens eine "deutliche 2" vor dem Komma sehen werden (bei hohen Beleihungen über 90% ist auch eine "3" denkbar). Unmittelbare Auswirkungen durch den Krieg in der Ukraine sehe ich derzeit allerdings nicht (jedenfalls keine, aus denen man derzeit einen langanhaltenden Trend ableiten könnte).

Update (07.03.2022): nach einem kleinen Hoch am letzten Montag sind die Pfandbriefrenditen in den vergangenen Tagen wieder leicht gesunken. In Zeiten von Börsenturbulenzen und Krisen flüchten Kapitalanleger halt in den vermeintlich sicheren Hafen, was für niedrigere Zinsen sorgt. Schauen wir mal, wie lange dieser Trend anhält. Spätestens, wenn der Aktienmarkt anzieht, wird es wohl mit der kleinen Entspannung vorbei sein.

Sinkende Immobilienpreise?!

Die Immobilienpreise in Deutschland sind am Limit. Mir jeder kleinen Zinserhöhung wird der Kreis derjenigen, die sich eine Immobilie leisten können, kleiner. Das gilt für Selbstnutzer, aber auch Vermieter. Abgesehen von Zinserhöhungen wird der Kreis der möglichen Immobilienkäufer aber auch durch zunehmende Restriktionen bei der Finanzierung kleiner. Banken fangen an, die Grenze für die maximale Beleihung zu senken, was unweigerlich dazu führt, dass Bauherren und Käufer mehr bzw. überhaupt Eigenkapital mitbringen müssen. Das wird dafür sorgen, dass viele Bau- und Kaufwillige sich von dem Traum "Eigenheim" verabschieden müssen.

Wer jetzt darauf setzt, dass sich die Immobilienpreise dem anpassen und nach unten gehen werden, wird wahrscheinlich enttäuscht. Als Folge auf Zinserhöhungen und Mindestanforderungen beim Eigenkapital wird ggf. die Schlange der Kaufinteressenten kürzer, aber es werden sich immer noch genügend Interessenten finden, die bereit sind, fast jeden Preis für ihre Wunschimmobilie zu bezahlen.

Bei vermieteten Eigenstumswohnungen, insbesondere in sog. C- und D-Standorten könnten die Preise nachgeben, denn das aktuelle Käuferklientel ist von Zinserhöhungen und höheren Eigenkapitalanforderungen besonders betroffen. Auf der anderen Seite erleben wir gerade eine kaum noch gekannte Inflationsrate und einen Börsencrash. Dieses wird viele -auch mangels Alternativen- dazu bringen, ihr Geld vermehrt in Immobilien zu investieren (selbst, wenn diese "am Arsch der Welt" sind und sich eigentlich nicht rechnen, hauptsache "Sachwert"). Diese Situation dürfte durch den Krieg in der Ukraine und durch die Sanktionen gegen Russland verstärkt werden. Denkbar wäre auch, dass viele Russen (insbesondere, die mit einem "EU-Pass") versuchen werden, ihr Geld hier in Sicherheit zu bringen und weiter bzw. verstärkt Immobilien in Deutschland kaufen. Schließlich sind wir aktuell das Land, mit den wohl laxesten Regelungen hinsichtlich Geldwäsche. Wir werden in den kommenden Wochen/Monaten sehen, was da passiert.

Was ich persönlich als Immobilieneigentümer jetzt mache

Ich besitze ein vergleichsweise kleines Häuschen vor den Toren Hamburgs, das ich selbst bewohne. Mit vermieteten Immobilien hatte ich es nie so wirklich, was schlicht und einfach daran liegt, dass ich nie die Lust oder Zeit hatte, mich mit dem ganzen Thema Vermietung bzw. den Mietern zu beschäftigen. Insoweit bin ich der typische Selbstnutzer.

Nachdem ich mein Häuschen vor gut 4 Jahren an das Nahwärmenetz hier im Ort angeschlossen habe, bin ich aktuell dabei, mein Haus an der einen oder anderen Stelle zu renoviern bzw. zu modernisieren. Nach 20 Jahren müssen z.B. die Dachflächenfenster ausgetauscht werden. Und wenn das Dach ohnehin schon angefasst werden muss, könnte die Installation einer Photovoltaikanlage ggf. Sinn machen (?). Hier halte ich mich gerade aber noch ein bisschen zurück, weil ich nicht weiß, welche gesetzlichen Anforderungen da ggf. noch auf mich bzw. uns alle zukommen.

Zudem denke ich darüber nach, eine Wallbox (Ladestation für E-Autos) zu installieren. Zwar fahre ich selbst (noch) kein E-Auto, aber das kann sich - auch in Folge der durch den Krieg stark gestiegenen Benzinpreise- kurzfristig ändern. Wie auch schon bei dem Anschluss an das Nahwärmenetz gefällt mir vor allem die Idee, nicht von Typen wie Putin abhängig zu sein- selbst wenn es erst einmal sogar teurer wird. Zudem sehe ich eine Wallbox als Maßnahme, die den Wert meines Häuschens ein wenig erhöht.

Fazit

Wer bereits Eigentümer einer Immobilie in Deutschland ist, sollte sich auf höhere Nebenkosten einstellen, Rücklagen für demnächst anstehende Modernisierungsmaßnahmen bilden und sich möglichst die aktuell noch verhältnismäßig günstigen Zinsen sichern (dafür gibt es verschiedene Optionen; wir beraten Sie natürlich gerne diesbezgl.). Wer darüber nachdenkt, demnächst eine Immobilie zu erwerben/bauen oder zu modernisieren, sollte sich auf weitere Preissteigerungen bei Baumaterialien und Handwerkerleistungen gefasst machen. Das wird sich auch nicht ändern, wenn der Krieg in der Ukraine - wie auch immer- endet.

Ihr

Olaf Varlemann

Geschäftsführer der Baufi-Nord GmbH