Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie und das Wandlungsrecht
Mit der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie wurde auch ein sog. Wandlungsrecht für Immobiliardarlehen eingeführt. Wer in der EU lebt und einen Darlehensvertrag in einer anderen Währung als der des Heimatlandes abschließt, kann unter bestimmten Voraussetzungen die Währung "tauschen". Banken, die grundsätzlich keine Darlehen (mehr) an alle sog. "Steuerausländer" vergeben, nennen als Grund gerne dieses Wandlungsrecht. Aber ist das wirklich ein Argument?
Zuletzt aktualisiert: 28.09.2023
Foto: Olaf Varlemann
Das sog. Wandlungsrecht ist in Deutschland im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgeschrieben und kann daher in Verträgen zwischen Bank und Verbraucher nicht ausgehebelt werden (beispielsweise durch einen Verzicht seitens des Verbrauchers).
§ 503 Umwandlung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen in Fremdwährung
(1) Bei einem nicht auf die Währung des Mitgliedstaats der Europäischen Union, in dem der Darlehensnehmer bei Vertragsschluss seinen Wohnsitz hat (Landeswährung des Darlehensnehmers), geschlossenen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag (Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag in Fremdwährung) kann der Darlehensnehmer die Umwandlung des Darlehens in die Landeswährung des Darlehensnehmers verlangen. Das Recht auf Umwandlung besteht dann, wenn der Wert des ausstehenden Restbetrags oder der Wert der regelmäßigen Raten in der Landeswährung des Darlehensnehmers auf Grund der Änderung des Wechselkurses um mehr als 20 Prozent über dem Wert liegt, der bei Zugrundelegung des Wechselkurses bei Vertragsabschluss gegeben wäre. Im Darlehensvertrag kann abweichend von Satz 1 vereinbart werden, dass die Landeswährung des Darlehensnehmers ausschließlich oder ergänzend die Währung ist, in der er zum Zeitpunkt der maßgeblichen Kreditwürdigkeitsprüfung überwiegend sein Einkommen bezieht oder Vermögenswerte hält, aus denen das Darlehen zurückgezahlt werden soll.
(2) Die Umstellung des Darlehens hat zu dem Wechselkurs zu erfolgen, der dem am Tag des Antrags auf Umstellung geltenden Marktwechselkurs entspricht. Satz 1 gilt nur, wenn im Darlehensvertrag nicht etwas anderes vereinbart wurde.
Wer also aktuell beispielsweise in Dänemark, Polen oder Schweden lebt und ein Darlehen in Euro bei einer deutschen Bank aufnimmt, kann unter bestimmten Voraussetzungen die Umwandlung der Währung von Euro in die jeweilige Landeswährung verlangen. Dieses Wandlungsrecht gilt allerdings nicht bei einem Wohnsitz außerhalb der EU. Das Wandlungsrecht gilt auch nur bei Verträgen, die nach dem 21.03.2016 abgeschlossen wurden und bei denen der Verbraucher am Tag des Vertragsabschlusses (!) in einem Nicht-Euro-Land lebte.
Obwohl dieses Wandlungsrecht ganz eindeutig nur für Verbraucher gilt, die innerhalb der EU leben, wird dieses Wandlungsrecht gerne vorgeschoben, wenn Banken all die Verbraucher nicht finanzieren, die außerhalb der EU leben (beispielsweise in den USA oder der Schweiz).
Kann man das Wandlungsrecht umgehen?
Da das Wandlungsrecht ein elementares Verbraucherrecht und im BGB festgeschrieben ist, lässt es sich nicht vertraglich ausschließen. Allerdings gibt Absatz 1 des Gesetzes ja durchaus vor, dass man das Wandlungsrecht dann (im weitesten Sinne) ausschließen kann, wenn das überwiegende Einkommen beispielsweise in in britischen Pfund, sondern Euro erzielt wird. Dabei zählen alle Einkunftsarten, also beispielsweise auch schon vorhandene Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Deutschland. Das Wandlungsrecht lässt sich auch ausschließen, wenn genügend Vermögenswerte in Euro vorhanden sind, aus denen das Darlehen -zumindest theoretisch- zurückgezahlt werden kann. In der Praxis sind die meisten Banken aber noch nicht so weit, diese Ausnahmen tatsächlich umzusetzen. Grund ist die bei den Banken herrschende Rechtsunsicherheit.
Eine Möglichkeit, die Vorgaben der Wohnimmobilienkreditrichtlinie zu umgehen, ist die Einschaltung einer sog. Besitzgesellschaft (in der Regel eine in Deutschland ansässige GmbH), die Eigentümer der Immobilie und Darlehensnehmer wird. Das lohnt sich aufgrund der Kosten allerdings nur für Investitionen ab. ca. 500.000 Euro.