Alternativen zum Immobilienteilverkauf: es geht auch flexibler und günstiger!

Sie besitzen eine schuldenfreie Immobilie und fragen sich, wie Sie die "zu Geld machen können", ohne Ihre Immobilien verkaufen zu müssen? Dann haben Sie sicher auch schon vom sog. Immobilienteilverkauf gehört bzw. sich sogar schon weitergehend damit beschäftigt. Das Modell "Teilverkauf" klingt auf den ersten Blick eingermaßen verlockend, aber es gibt durchaus deutlich günstigere Alternativen bei denen Sie zudem alleinige(r) Eigentümer(in) ihrer Immobilie bleiben.

Wer in Deutschland eine schuldenfreie Immobilie besitzt, sollte eigentlich ausgesorgt haben - so die langläufige Meinung. Die Praxis sieht allerdings häufig anders aus. Was nützt eine schuldenfreie Immobilie, wenn die Renteneinkünfte nicht besonders üppig sind oder man größeren Kapitalbedarf hat und die Banken sich allein wegen des Alters weigern, einen Kredit zu vergeben?

Bis 2016 war das übrigens alles kein Problem. Bis dahin konnten Banken bei entsprechend guten Sicherheiten auch dann Kredite vergeben, wenn das nachweisbare Einkommen eigentlich nicht ausreichte, um davon die Kreditraten zahlen zu können. Und auch das Alter spielte keine Rolle. Das nannte sich "Realkredit". Seit 2016 ist das den Banken nicht mehr erlaubt. Mit Inkrafttreten der sog. Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WKR) wurden die Banken u.a. verpflichtet, genau zu prüfen, ob das aktuell nachweisbare Einkommen ausreicht, um davon dauerhaft leben und auch die Kreditraten zahlen zu können. Zudem gab bzw. gibt es diverse Einschränkungen bzgl. des Alters (z.B. eine maximale Darlehenslaufzeit).

Klar, man kann jetzt die eigene Immobilie ganz oder teilweise verkaufen. Das sorgt im Zweifelsfall für ordentlich Liquidität, nur muss man dann aber entweder ausziehen oder ist nicht mehr ganz Herr bzw. Herrin über die eigenen 4 Wände. Und ein Verkauf - egal, ob ganz oder teilweise- hilft einem auch nicht wirklich weiter, wenn der akute Kapitalbedarf gar nicht so hoch ist, sondern man stattdessen nur jeden Monat mehr Geld zur Verfügung haben will ("Immobilienrente").

Welche Alternativen gibt es zum (Teil-)Verkauf der Immobilie?

Ernsthafte Alternativen zum Verkauf Ihrer Immobilie (egal, ob ganz oder anteilig) sind immer Darlehen/Kredite (meint beides das gleiche). Kreditgeber sind dabei immer (mit einer einzigen Ausnahme) in Deutschland ansässige Banken.

Eines ist dabei wichtig: auch wenn Ihnen beispielsweise Ihre Hausbank gesagt hat, dass eine Finanzierung aufgrund Ihres Alters oder Ihrer Einkommenssituation nicht möglich ist, bedeutet das noch lange nicht, dass andere Banken genau so denken! Lassen Sie sich dabei auch nicht von Aussagen wie "Aufgrund gesetzlicher Regelungen ist eine Kreditvergabe nicht möglich!" irritieren. Diese gesetzlichen Regelungen legen Banken sehr unterschiedlich aus. Was bei der einen Bank nicht funktioniert, ist für die nächste Bank ggf. gar kein Problem.

Die Alternativen im Einzelnen:

• sog. Kapitalbeschaffung mit einer klassischen Bau-/Immobilienfinanzierung
• Ratenkredit (ohne Besicherung durch die Immobilie)
• Blankodarlehen von Bausparkassen (ebenfalls ohne Besicherung durch die Immobilie)
• Flex-Darlehen 60+ (variables Darlehen mit der Option, dass das Darlehen nicht nur in einer Summe sondern auch in monatlichen Teilbeträgen ausgezahlt werden kann)

Die ersten 3 Varianten kommen nur in Frage, wenn Sie jetzt sofort einen größeren Betrag benötigen. Welche dieser 3 Varianten möglich ist, hängt von Ihrer persönlichen Situation, insbesondere Ihrer Einkommenssituation- ab.

Das sog. Flex-Darlehen 60+ (so haben wir das genannt) eignet sich vor allem, wenn Sie statt eines größeren Betrages jeden Monat zusätzliche Liquidität wünschen ("Immobilienrente"). Wobei auch die Kombination möglich ist: ein größerer Teilbetrag jetzt sofort und dann monatliche Auszahlungen. Auf diesem Weg ist eine Finanzierung selbst dann möglich, wenn Ihr Einkommen aus Bankensicht nicht für einen klassischen Kredit reicht.

Im Folgenden gehen wir auf die Details des Flex-Darlehens 60+ ein, denn die unterscheiden sich teils erheblich von denen einer "normalen" Immobilienfinanzierung oder eines Ratenkredites.

Was ist ein Flex-Darlehen 60+?

Es handelt sich dabei um ein ganz normales Darlehen, das mit einer Grundschuld als Sicherheit für die Bank abgesichert wird.

Warum heißt es Flex?

Dieses spezielle Darlehen ist in mehrfacher Hinsicht sehr flexibel. Das gilt sowohl für die Auszahlung des Darlehensbetrages als auch die Rückzahlung. Diese Flexibilität ist möglich, weil das Darlehen nicht langfristig festgeschrieben wird, sondern mit variablen Konditionen vergeben wird.

• die Auszahlung ist in einer Summe oder in beliebigen Teilbeträgen möglich!
• es gibt keine fest vereinbarte Tilgung (Sie zahlen nur Zinsen auf den tatsächlich in Anspruch genommenen Darlehensteil)!
• die Tilgung/Rückzahlungen ist spätestens alle 3 Monate ganz oder teilweise möglich!

In der Praxis entspricht das Darlehen - anders als eine klassische Immobilienfinanzierung- also eher einem Rahmenkredit.

Für wen ist das Flex-Darlehen 60+ machbar?

• Grundsätzlich für Alle, die eine lasten-/schuldenfreie Immobilie besitzen und Kapitalbedarf haben!

Gibt es eine Altersbeschränkung?

• Es gibt kein Höchstalter, sondern genau im Gegenteil ein Mindestalter von 60 bis 65 Jahren!

Welche Immobilien sind finanzierbar bzw. als Sicherheit geeignet?

• Wir konzentrieren uns auf überwiegend wohnwirtschaftlich genutzte Immobilien, also selbst genutzte Einfamilienhäuser (oder vergleichbar) bzw. Eigentumswohnungen!
• Die Immobilie sollte lastenfrei (schuldenfrei) sein, also nicht noch mit laufenden Darlehen belastet sein!

Wie hoch kann eine Immobilie beliehen werden?

Der maximale Darlehensbetrag hängt vor allem vom Wert der Immobilie ab. Diesen Wert berechnen Banken teils sehr unterschiedlich und auch bei den sog. Beleihungsgrenzen gibt es bei den Banken, die so ein Flex-Darlehen 60+ vergeben, keine einheitlichen Regeln.

In der Praxis läuft es darauf hinaus, dass der Darlehensbetrag meist bei etwa 50-60 Prozent des aktuellen Immobilienwertes liegt.

Wie wird das Flex-Darlehen 60+ ausgezahlt?

Sie bestimmen selbst, ob das Darlehen in einer Summe oder in Teilbeträgen (oder beides) an Sie ausgezahlt wird. Sie können sich das Darlehen beispielsweise in beliebigen monatlichen Teilbeträgen auszahlen lassen, um so Ihre Rente aufzustocken.

Wie hoch sind die Zinsen für diesen Kreditrahmen?

Die Zinssätze sind variabel und orientieren sich am aktuellen Kapitalmarkt. Dabei wird ein ganz bestimmter Referenzzins als Basis für den Darlehenszins vereinbart. Dieser Referenzzins ist der Einkaufspreis der Banken, die darauf dann noch ihre eigene Marge aufschlagen. Das Ganze ist sehr transparent gestaltet. Den Referenzzins können Sie jederzeit tagesaktuell im Internet einsehen.

Wichtig. Sie zahlen die Zinsen nur auf den Darlehensteil, den Sie tatsächlich auch in Anspruch genommen haben. Für den Darlehensteil, der weiter abrufbereit ist, zahlen Sie keine Zinsen (auch keine sog. Bereitstellungszinsen!).

Welche Sicherheiten verlangen die Banken?

Das Darlehen wird mit einer Grundschuld auf der Immobilie in gleicher Höhe abgesichert. Weitere Sicherheiten sind nicht erforderlich!

Entstehen weitere Kosten oder Gebühren?

Die Banken verlangen -abgesehen von den Zinsen- in der Regel keine weiteren Gebühren. Allerdings entstehen noch Notar- und Gerichtskosten für die Eintragung der Grundschulden als Darlehenssicherheit. Diese Notar- und Gerichtskosten liegen in etwa bei 0,50% des Darlehensbetrages.

Da wir von den Banken keine Vermittlungsprovision erhalten, berechnen wir Ihnen ein einmaliges Honorar für unsere Tätigkeit. Dieses Honorar beträgt i.d.R. 2% des Kreditrahmens und kann mitfinanziert werden.

Wofür kann das Darlehen verwendet werden?

Grundsätzlich gibt es keine Beschränkungen. Ob Sie mit dem Geld ihre Immobilie modernisieren, sich ein Wohnmobil kaufen oder für was auch immer ausgeben, ist allein ihre Sache. Sie müssen die Verwendung des Geldes gegenüber der jeweiligen Bank nicht nachweisen. Auch das ist ein wesentlicher Unterschied zur klassischen Immobilienfinanzierung, denn da brauchen sie meist für alles Rechnungen und Belege.

Wichtig: das Flex-Darlehen kann nicht für den Kauf einer Immobilie verwendet werden, wenn das Darlehen mit einer Grundschuld auf der zu erwerbenden Immobilie abgesichert werden soll!

Unsere Kunden verwenden das Flex-Darlehen 60+ meist für...

• Umbau/Modernisierung ihrer Immobilie
• Kapitalbeschaffung für Kauf eines Wohnmobils
• Unterstützung von Kinder/Enkeln bei deren Immobilienkauf bzw. Neubauvorhaben
• Aufstockung der monatlichen Rente

Worin besteht unsere Aufgabe?

Als erstes schauen wir gemeinsam, ob das sog. Flex-Darlehen 60+ überhaupt das passende Produkt für Sie ist. Da wir mit einer Vielzahl von Banken zusammenarbeiten ergeben sich daraus häufig auch ganz andere Finanzierungsmöglichkeiten. Wenn eine Bank sagt, dass Ihr Einkommen nicht ausreicht oder irgendwelche Regulatorien eine Kreditvergabe verhindern, kann eine andere Bank das schon wieder ganz anders sehen.

Sollte das Flex-Darlehen 60+ für Sie passen, suchen wir nach dem passenden Finanzierungspartner für Sie. Dann stellen wir eine komplette Finanzierungsakte zusammen und beschaffen die dafür notwendigen Unterlagen. Diese bereiten wir bankgerecht auf uns sorgen so bei der jeweiligen Bank für eine schnelle und unkomplizierte Kreditentscheidung.

Nach Abschluss des Darlehensvertrages betreuen wir Sie weiterhin über die gesamte Laufzeit der Finanzierung. Insbesondere sind wir für Sie da, wenn mit der Bank etwas zu klären ist.

Sie haben Fragen oder wünschen ein unverbindliches Angebot?

Dann melden Sie sich einfach bei uns! Sie erreichen uns telefonisch unter: 

01590-1858231 (Deutsches Mobilnetz)

oder per E-Mail:

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Sie können aber auch direkt einen Beratungstermin mit einem unserer Partnerbüros in Ihrer Nähe vereinbaren. Dort haben Sie dann eine(n) feste(n) Ansprechpartner(in).

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Ihr Olaf Varlemann

Geschäftsführer der Baufi-Nord GmbH