Viele Kapitalanleger müssen bei Immobilien umdenken

11.04.2022 (Update 23.04.2022) Angesichts der steigenden Zinsen für Immobilienfinanzierungen müssen viele Kapitalanleger, die in Immobilien investieren wollen, umdenken. Der Traum vom passiven Einkommen durch den Kauf möglichst vieler fremd finanzierter Immobilien mit geringen monatlichen Überschüssen schon während der Darlehenslaufzeit dürfte bis auf weiteres ausgeträumt sein. Und für einige, die bereits in eben solche Immobilien investiert haben, könnte demnächst ein Albtraum beginnen.

Noch bis in den Februar hinein waren sie überall auf Youtube, Instagram usw. zu finden: die Immobiliencoaches, die Kapitalanlegern vorgerechnet haben, dass sie mit dem Kauf möglichst vieler fremdfinanzierter Immobilien schnell finanziell unabhängig werden können. Das Zauberwort hieß "passives Einkommen". Dieses sollte allein durch die Summe der -je Wohnung betrachtet- minimalen Liquiditätsüberschüsse erzielt werden. Und das auch nicht erst, wenn die Wohnungen abbezahlt sind, sondern schon während der Finanzierungsphase.

Seit die Banken an der Zinsschraube gedreht und sich die Zinsen für Immobilienfinanzierungen in den vergangenen Wochen mehr als verdoppelt haben, wird es bei den selbsternannten Immobiliengurus zunehmend ruhig. Das hat einen einfachen Grund: der Plan mit dem "passiven Einkommen durch Immobilien" - insbesondere in Regionen mit niedrigen Kaufpreisen- geht nicht mehr auf. Selbst Immobilien mit vergleichsweise guten Mietrenditen produzieren nach Abzug der Kosten und Darlehensraten mittlerweile keine laufenden Überschüsse mehr.

Mieter zahlen nicht mehr die Tilgungsraten!

Die aktuelle Lage am Baufinanzierungsmarkt verlangt ein grundsätzliches Umdenken bei vielen, die über eine Kapitalanlage in Form einer vermieteten Immobilie nachdenken. Bei den aktuellen Immobilienpreisen und Zinsen wird nicht mehr der Mieter die Immobilie vollständig für den Vermieter bezahlen. Statt dessen müssen Vermieter in der Finanzierungsphase einen Eigenanteil in die Finanzierung einbringen, also jeden Monat Geld zuschießen, statt Liquidität zur freien Verfügung zu generieren. Dieser Eigenanteil dürfte mindestens der Tilgungsanteil für die Finanzierung sein (also letztlich der Vermögenszuwachs!).

Dass man als Vermieter zumindest den Tilgungsanteil der Finanzierung aus eigener Tasche zahlt, ist übrigens nichts neues, sondern war vor der sog. Niedrigzinsphase völlig normal.

Aus dem Traum von finanzieller Unabhängigkeit kann schnell ein Albtraum werden!

Der Traum vom passiven Einkommen durch den Kauf von möglichst vielen fremdfinanzierten Anlageimmobilen dürfte somit für die meisten erst einmal ausgeträumt sein. Allerdings könnte für viele, die diesen Traum kürzlich in die Realität umgesetzt haben, demnächst ggf. noch ein Albtraum beginnen. Das betrifft vor allem all die, die in der Vergangenheit niedrigpreisige Altbauimmobilien mit miesen Energiewerten gekauft und/oder diese nur kurzfristig finanziert haben.

In der ersten Stufe dieses Albtraums werden sich Immobilieneigentümer demnächst an den Heizkosten ihrer Mieter beteiligen müssen (siehe sog. CO2-Umlage). In der zweiten Stufe werden Eigentümer ihre Immobilie(n) grundlegend modernisieren müssen, um zumindest aus den unteren Energieeffizienzklassen herauszukommen. Das fordert oft nicht unerhebliche Investitionen, z.B. in neue Heizungsanlagen oder die Wärmedämmung. Bei vielen Eigentümergemeinschaften werden die aktuellen Rücklagen kaum ausreichen, um diese Kosten zu decken. In der Folge werden die Eigentümer entsprechend eigenes Geld "nachschießen" müssen. Das wird nicht wenige "Kapitalanleger" finanziell überfordern. Bei vielen Eigentümerversammlungen dürfte es daher in absehbarer Zukunft hoch hergehen.

Aber auch ohne Druck von oben sollten Immobilienbesitzer und Vermieter in die Energieeffizienz ihres Gebäudebestandes investieren. Für viele Mieter entscheidet immer mehr die sog. Warmmiete inkl. Nebenkosten (insbesondere inkl. Heizkosten) darüber, ob sie eine Wohnung oder ein Haus mieten - und zu welchem Preis. Wer hier nicht investiert, läuft Gefahr, die Kaltmiete immer weiter reduzieren zu müssen, um am Mietmarkt wettbewerbsfähig zu bleiben. Das mag in Ballungsgebieten mit hoher Nachfrage nach Mietwohnungen noch kein großes Problem sein, aber in Regionen mit vergleichsweise hohen Leerständen kann das schnell zum Problem werden.

Finanzierung: Zinsen langfristig sichern!

Bis vor kurzem galt es bei vielen Immobiliencoaches noch als äußerst clever, Immobilien nur kurzfristig zu finanzieren (max. 5 Jahre Zinsbindung). Bei der Anschlußfinanzierung sollte dann die zwischenzeitliche Wertsteigerung "kapitalisiert" werden, also die Immobilie höher beliehen werden als für die Umschuldung nötig. Das so "frei werdende Kapital" sollte dann als Eigenkapital für weitere Immobilieninvestments verwendet werden.

Dieses Anlagekonzept basiert im wesentlichen auf langfristig niedrigen Zinsen und kurzfristig meßbaren Wertsteigerungen. In Zeiten steigender Zinsen und ggf. stagnierender Wertentwicklungen funktioniert dieses Anlagekonzept nicht mehr.

Finanzierung: ohne Eigenkapital wird´s doppelt teuer!

Bislang war es selbst für Kapitalanleger mit guter Bonität immer noch möglich, eine Immobilie ganz ohne Eigenkapital zu finanzieren. Durch die aktuelles Regularien der Banken (siehe u.a. sog. Eigenkapitalpuffer) ist das deutlich schwieriger und vor allem deutlich teurer geworden. Die Banken schauen immer genauer hin und verlangen immer höhere Risikozuschläge.

Wer eine Anlageimmobilie finanzieren will, sollte mindestens die Erwerbsnebenkosten aus eigenen Vermögen zahlen. Ohne diesen Eigenkapitaleinsatz schrumpft die Auswahl bei den finanzierenden Banken deutlich und die Zinsaufschläge sind verhältnismäßig hoch.

Wertsteigerungen: könnte schwierig werden!

Kapitalanleger sollten aber nicht nur bei der Liquiditätsbetrachtung und der Finanzierung umdenken. Wer beim Investment in Immobilien allgemein auf weiterhin steigende Immobilienpreise wie in der Vergangenheit setzt, könnte ebenfalls enttäuscht werden. Insbesondere bei typischen Anlageimmobilien (z.B. 1-2 Zimmer Wohnungen oder ganzen Mehrfamilienhäusern) wird der Marktwert im wesentlichen von der Mietrendite bestimmt. Reicht die nicht mehr aus, um mindestens die Kosten (inkl. Zinsen für die Finanzierung) zu decken, ist ein solches Investment für die meisten Anleger unattraktiv. In der Folge könnten die Preise eher sinken als steigen. Zumindest dürfte sich die rasante Preisentwicklung der vergangenen Jahren abschwächen. Wer jetzt darauf setzt, dass die Angst vor Inflation die Nachfrage nach Immobilie und damit die Preise weiter wie gewohnt treibt, wird ggf. eine Enttäuschung erleben.

Rechnet sich eine Anlageimmobilie trotz aller Widrigkeiten noch?

Wer möglichst viele niedrigpreisige Wohnungen in C- und D-Lagen kaufen will (am besten noch ohne Eigenkapitaleinsatz), um von der Summe der Mini-Überschüsse leben zu können, wird sicher zu dem Schluß kommen, dass sich "das alles" nicht mehr rechnet. Gleiches gilt für all die, die vom schnellen Reichtum durch schnellen Weiterverkauf ("fix and flipp") träumen. Wer aber eine Anlageimmobilie als langfristiges Investment begreift, das einen gewissen Eigenanteil erfordert, kann damit immer noch gut fahren und auf lange (!) Sicht gutes Geld verdienen.

Man muss heute halt nur etwas genauer hinschauen als vielleicht noch vor einem Jahr. Dazu gehören auch eine gewisse Vorausschau (siehe z.B. die möglichen Folgen der Modernisierungspflicht) und ein entsprechender finanzieller Background. Zudem sollte man ein wenig Phantasie mitbringen, um sich vorzustellen, wie die eigene Immobilie in 10 oder 20 Jahren dasteht. Wie wird sich die Nachfrage nach derartigen Immobilien (sowohl auf Mieter- als auch auf Käuferseite) entwickeln? Welche Investitionen sind in den kommenden Jahren notwendig bzw. sinnvoll? Wie wird - beim Kauf einer Eigentumswohnung- die Eigentümergemeinschaft in 10 oder 20 Jahren aussehen?

Wer heute eine Anlageimmobilie kauft, sollte sich ggf. auf Immobilien in guten Lagen konzentrieren, die auch für Eigennutzer interessant sein können. Damit entkommt man bei einem späteren Wiederverkauf, ein Stückweit der Renditefalle. Das ist übrigens kein neuer Gedanke, denn schon in den 80ern gab es Spruch "Kaufe eine Immobilie nur, wenn du auch selbst einziehen würdest!". Bei Immobilien ist es wohl wie in der Mode: irgendwann kommt alles wieder!

Ihr

Olaf Varlemann

Geschäftsführer der Baufi-Nord GmbH

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