Welche Folgen haben die steigenden Baufinanzierungszinsen für Kapitalanleger?

11.02.2022 Die Zinsen für Immobilienfinanzierungen in Deutschland steigen aktuell. Glaubt man den vielen Experten, steckt dahinter eine grundlegende Zinswende, die für weiter steigende Zinsen sorgen wird. Gerade als Kapitalanleger sollten Sie diesen Trend berücksichtigen, denn schließlich hängt die Rendite Ihres Immobilieninvestments maßgeblich von den Finanzierungskonditionen ab.

Die Baufinanzierungszinsen steigen aktuell nicht nur wegen der "allgemeinen Markt- und Zinsentwicklung", sondern auch aufgrund regulatorischer Vorgaben für die Banken hierzulande. So hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) die deutschen Banken zum 01.04.2022 angewiesen, bei der Finanzierung von Wohnimmobilien einen sog. Risikokapitalpuffer zu bilden. Die Banken müssen Darlehen somit mit mehr bankeigenem Eigenkapital unterlegen, was de facto zu höheren Kosten führt, die an die Darlehensnehmer weitergegeben werden (stark vereinfacht dargestellt).

Für viele Kapitalanleger, die in den vergangenen Jahren Immobilien in Deutschland erworben und hoch finanziert haben, dürfte die Zinsentwicklung unangenehme Folgen haben. Das betrifft insbesondere diejenigen, die im Vertrauen auf irgendwelche "Youtube-Videos" und selbsternannten Immobiliencoaches, auf kurzfristige Zinsbindungen gesetzt haben. Laufen diese Darlehen in den kommenden Wochen und Monaten aus, könnte das zu erheblichen Problemen führen. Grund sind nicht nur die steigenden Zinsen, sondern auch allgemein strengere Kreditvergaberichtlinien der Banken. Aus minimalen Mietüberschüssen ("passives Einkommen") können so deutlich Verluste ("Unterdeckung") werden.

Richtig "gekniffen" sind die Investoren, deren Anlagestrategie auf dem Prinzip des "rollierenden Eigenkapitals" aufgebaut ist. Dabei hat man Immobilien kurzfristig finanziert, um bei der Anschlussfinanzierung höher zu finanzieren (Stichwort Wertsteigerung der Immobilie) und diesen Mehrbetrag als Eigenkapital in das nächste Projekt zu investieren. Diese Anlagestrategie dürfte künftig nicht mehr aufgehen, denn das funktioniert (wenn überhaupt) nur in Zeiten dauerhaft niedriger Zinsen und stetiger Wertsteigerungen.

Kapitalanleger müssen sich darauf einstellen, dass sich ihre Immobilien kaum noch "von selbst tragen". Die Mieten werden künftig meist nicht mehr reichen, um damit unter anderem die Zins- UND Tilgungsraten an die Bank zu zahlen. Vermieter werden künftig den Tilgungsanteil - und damit den Vermögenszuwachs- bei der Finanzierung aus eigener Tasche zahlen müssen. Deckt die Nettokaltmiete die laufenden Kosten (inkl. der reinen Zinsen für die Finanzierung). ist aus Anlegersicht noch alles in Ordnung.

Wer heute eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, sollte diese langfristig finanzieren (mindestens 10 Jahre Zinsbindung, besser 15 oder 20 Jahre). Die Zinssätze sind nicht höher als beispielsweise bei einer 5jährigen Zinsbindung und bei einer Zinsbindung von mehr als 10 Jahren ist man de facto nur 10 Jahren an die Bank bzw. Finanzierung gebunden. Zudem sollte man sich von dem Gedanken verbschieden, dass Immobilien immer und überall nur an Wert dazu gewinnen. Der Wert einer Immobilie wird davon bestimmt, welchen Preis jemand dafür zahlt. Dieser Preis wird - sowohl bei Kapitalanlegern als auch Selbstnutzern- letztlich auch von der Höhe der Zinsen für die Finanzierung bestimmt.

Aus meiner Sicht ratsam ist auch eine verhältnismäßig hohe Tilgung (mind. 3% p.a.), insbesondere bei einem vergleichweise niedrigen Eigenkapitaleinsatz. Als Anleger sollte man zusehen, dass man am Ende der laufenden Zinsfestschreibung so viel Darlehen getilgt hat, dass die (weitere) Beleihung bei max. 80% des aktuellen Immobilienwertes liegt. Das sichert einem nach heutigen Anforderungen vergleichsweise niedrige Zinsen für die Anschlußfinanzierung. Zudem besteht die Gefahr, dass Banken künftig dazu verpflichtet werden, Immobilien nur noch bis maximal 80% des Immobilienwertes zu beleihen. Aktuell sehen wir das u.a. bei der Sparda Bank Berlin. Diese war bekannt für hohe Beleihungsausläufe, hat aber Mitte/Ende Februar 2022 selbst auf die Bremse getreten und finanziert seit dem nur noch max. 70% des aktuellen Immobilienwertes.

Als Kapitalanleger sollten Sie auch daran denken, dass Sie in Zukunft ggf. zusätzlich in Ihre Immobilie investieren müssen. Durch die bevorstehende Modernisierungspflicht für Wohngebäude können dabei nicht unerhebliche Kosten entstehen, die bei Eigentumswohnungen nicht unbedingt durch die normale Instandhaltungsrücklage abgedeckt werden. Hier sollte man sich also auch die Miteigentümer sehr genau ansehen. Ist bei denen nichts zu holen, um zwingend notwendige Modernisierungsmaßnahmen tragen zu können, kann es ziemlich unangenehm werden. Ob und in welcher Form der Bund oder die Bundesländer Hausgemeinschaften bei derartigen Modernisierungsmaßnahmen finanziell fördern, bleibt abzuwarten.

Meine Tipps:

beim Erwerb einer vermieteten Immobilie sollten mindestens die Erwerbsnebekosten mit eigenem Geld bezahlt werden (ansonsten wird´s richtig teuer)
die Zinsen sollten Sie sich langfristig sichern; das schafft eine lange Planungssicherheit und schützt Sie insbesondere vor sich ändernden Finanzierunsgbedingungen
Sie sollten Ihr Darlehen mit mindestens 3% p.a. tilgen; am besten ist ein sog. Volltilgerdarlehen, das am Ende der Zinsbindung allein über die Rate vollständig getilgt ist (dann sind sie wirklich "safe")
bilden Sie ausreichend Reserven für spätere Modernisierungsmaßnahmen (auch über die Instandhaltunsgrücklage der Hausgemeinschaft hinaus)

Angesichts der steigenden Zinsen sollten insbesondere Kapitalanleger darüber nachdenken, ob sich die Finanzierung - statt mit einem klassischen Volltilgerdarlehen mit langer Zinsfestschreibung- über Bausparmodelle rechnet (ist u.a. auch von der steuerlichen Situation abhängig). Bei unseren Finanzierungskonzepten für Kapitalanleger berücksichtigen wir auch solche Finanzierungsmodelle. Diese rechnen sich mit jedem allgemeinen Zinsanstieg immer besser (liegt vor allem an dem garantierten Zins nach Zuteilung, da sich die Zinskonditionen heute immer mehr den Standardsätzen für Bauspardarlehen annähern).

Ihr

Olaf Varlemann

Inhaber von baufi-nord.de