Wieviel Eigenkapital braucht man für den Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung?
Bei der Finanzierung einer vermieteten Immobilien hören wir immer wieder, dass Käufer "aus steuerlichen Gründen" kein Eigenkapital bzw. so wenig Eigenkapital "...wie unbedingt notwendig...." einsetzen wollen. Aber macht es wirklich Sinn, kein Eigenkapital einzusetzen? Wieviel eigenes Geld ist beim Kauf einer vermieteten Wohnung tatsächlich notwendig und sinnvoll?
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Um es vorweg zu nehmen: es gibt keine goldene Regel oder gar eine mathematische Formel, die den optimalen Eigenkapitaleinsatz beim Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung ausspuckt. Es gibt lediglich ein paar Grundregeln, beispielsweise beim Thema Finanzierung. Welche dieser Grundregeln wichtig sind, hängt von der persönlichen Situation, der Immobilie und der Anlagemotivation ab (= warum investiere ich überhaupt in eine vermietete Immobilie?).
Am besten komplett mit eigenem Geld bezahlen!?
Wer mit einer vermieteten Eigentumswohnung den maximalen Gewinn machen will, sollte diese grundsätzlich komplett mit eigenem Geld bezahlen. Das führt dazu, dass man so fast immer sofort einen laufenden Gewinn, also positive Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, erzielt und darauf Einkommenssteuern zahlt. Die Höhe der auf den Gewinn zu zahlenden Steuern hängt dann vom persönlichen Steuersatz ab (rechnen Sie da mit Ihrem persönlichen Durchschnittssteuersatz, berücksichtigen dabei aber auch eine mögliche Steuerprogression). Sollten Sie die Immobilie irgendwann wieder verkaufen, landet der mögliche Überschuss in Ihrer Tasche (in der Regel sogar steuerfrei, wenn Sie die Immobilie mind. 10 Jahre persönlich im Bestand hatten und vom Finanzamt nicht als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden).
Wer eine Immobilie komplett mit Eigenmitteln finanziert, wird in der Regel eine positive Eigenkapitalrendite erzielen; immer vorausgesetzt, dass die Immobilie tatsächlich laufend und nach Steuern Gewinne erwirtschaftet. Was unter dem Strich übrig bleibt, setze ich ins Verhältnis zum ursprünglich eingesetzten Eigenkapital und habe dann die tatsächliche Rendite (vergleichbar mit Zinsen, die ich für eine Kapitalanlage netto erziele). Ein Verkaufsgewinn würde diese Rendite nochmals deutlich steigern.
Wieviel Eigenkapital sollte man mindestens investieren?
Wer eine vermietete Eigentumswohnung kaufen will, verfügt meistens nicht über genug Kapital, um als sog. Barzahler auftreten zu können. Da sind dann Banken gefragt, um den überwiegenden Teil des Investments zu finanzieren. Und es sind eben die Banken, die dann die Spielregeln beim Eigenkapital vorgeben.
Grundsätzlich sollte man die beim Kauf anfallenden Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Maklercourtage) selbst zahlen. Zwar gibt es durchaus -wenige- Banken, die bei entsprechender Bonität auch diese Kosten mitfinanzieren, aber das lassen diese sich die Banken auch durch entsprechende Zinsaufschläge gut bezahlen. Und das geht letztlich natürlich voll zu Lasten des vielzitierten Cash-Flows. Dieses Minimum an Eigenkapital sorgt für eine größere Auswahl bei den Banken und für eine insgesamt bessere Machbarkeit der Finnazierung.
Ob neben den Erwerbsnebenkosten weiteres Eigenkapital sinnvoll oder notwendig ist, hängt maßgeblich von der Bewertung der Wohnung durch die Banken ab. Grundsätzlich gilt: je höher die Beleihung (Verhältnis Darlehen zum von der Bank ermittelten Objektwert), desto höher sind die Zinsen. Dabei ändern sich die Zinskonditionen aber nicht linear, sondern meist in Stufen (z.B. 60/80/90/100 Prozent). Da kann es durchaus vorkommen, dass nur 1.000 Euro mehr Eigenkapital 0,10% weniger Zinsen auf die gesamte Finanzierung bringen. Da jede Bank den Wert der Wohnung anders ermittelt, ist es echte Tüftelei, den optimalen Eigenkapitalanteil zu finden (also unser Tagesgeschäft).
Abgesehen von den Zinskonditionen, die die Rendite der Immobilie maßgeblich bestimmen, sollten Sie aber auch darauf achten, dass Ihnen nach dem Eigenkapitaleinsatz auch noch genug Reserven zur Verfügung stehen. Es macht wenig Sinn, die gesamten Eigenmittel in die Finanzierung einer vermieteten Wohnung zu stecken, wenn Sie dafür im Gegenzug demnächst die kaputte Waschmaschine auf Pump kaufen müssen. Aber auch für die Immobilie selbst sollten Sie Reserven in der Hinterhand haben, um so Mietausfälle oder kleinere und größere Renovierungsarbeiten ausgleichen bzw. bezahlen zu können.
Wer keine Eigenmittel hat, sollte vom Kauf einer vermieteten Wohnung grundsätzlich Abstand nehmen. Hier besteht die Gefahr, dass Mietausfälle oder kleinere und größere Reparaturen ein deutlich spürbares Loch in die Haushaltskasse reißen. Stellen Sie sich einfach mal das Horrorszenario jedes Vermieters vor: der Mieter verschwindet über Nacht und hinterlässt eine Ruine. Wenn Sie das aus eigenen Mitteln stemmen könnten ohne Ihren Dispokredit zum Glühen zu bringen, sind Sie "reif für das Vermieterleben".
Keine goldene Regel!
Wenn Sie bis hierhin gelesen haben, werden Sie feststellen, dass es keine goldene Regel für den optimalen Eigenkapitaleinsatz gibt. Wieviel Eigenkapital beim Kauf einer vermieteten Immobilien notwendig und sinnvoll ist, hängt in jedem Einzelfall von Ihren persönlichen Voraussetzungen und der Immobilie selbst ab. Aus diesem Grund spielen wir bei der Finanzierung von vermieteten Immobilien immer mehrere Szenarien mit unterschiedlichem Eigenkapitaleinsatz durch (manchmal kommt es hier tatsächlich auf 1.000 Euro mehr/weniger an).
