Beleihungswertermittlung bei Mehrfamilienhäusern

Bei der Kreditentscheidung zur Finanzierung eines Mehrfamilienhauses spielt der Beleihungswert eine wesentliche Rolle. Dieser Beleihungswert wird von den Banken nach bestimmten rechtlichen Vorgaben ermittelt. Grundlage für diese Wertermittlung ist -anders als beispielsweise bei einem selbstgenutzten Einfamilienhaus- insbesondere das sog. Ertragswertverfahren. Und das orientiert sich vor allem an der Rendite der Immobilie, sprich den Mieteinnahmen.

Die Diskussionen um den Beleihungswert und damit die Beleihungshöhe (sprich dem maximalen Darlehensbetrag) fangen schon beim Ansatz der Mieteinnahmen an. Gerade Einzelinvestoren, die bisher keine oder einige wenige Anlageimmobilien besitzen, folgen gerne den Anpreisungen von Immobilienverkäufern und -vermittlern und rechnen mit “Mieterhöhungspotential”. Immobilienbewerter gehen da, insbesondere wenn es um die Beleihungswerte geht, in der Regel sehr viel vorsichtiger ran, denn häufig sind die Möglichkeiten, an der Miete “zu drehen”, in der Praxis sehr begrenzt. Wer trotzdem so argumentieren will, braucht entsprechende Nachweise und Belege, dass Mieterhöhungen tatsächlich machbar und realistisch sind. Ob das berechtigte Argumentieren Erfolg hat, ist allerdings zweifelhaft, denn im “Massengeschäft” rechnen Banken nun einmal nur mit den aktuellen Mieten (maximal den ortsüblichen).

Ein wesentlicher Faktor der Beleihungswertermittlung im Ertragswertverfahren und weiterer Streitpunkt ist der sog. Kapitalisierungszins mit dem die Banken rechnen. Bei sog. Pfandbriefbanken (können auch Geschäftsbanken oder Sparkassen sein, die sich über Pfandbriefe refinanzieren) beträgt dieser Kapitalisierungszins mindestens 5%. In sog. Boom-Regionen wie München, Hamburg usw. liegt dieser Kapitalisierungszins somit deutlich über den tatsächlichen aktuellen Mietrenditen (um es mal laienhaft auszudrücken). In der Folge werden derartige Immobilien dann deutlich abgewertet, sprich: aus Bankensicht liegen die Kaufpreise deutlich über dem “nachhaltigen Immobilienwert” (= Beleihungswert). Wer in Regionen mit einem hohen Liegenschaftszins Anlageimmobilien kauft, muss also mit einem höheren Eigenkapitaleinsatz rechnen.

Gerade der Ansatz des Kapitalisierungszinses und damit die “Abwertung” zu den verlangten Kaufpreisen führt dazu, dass einige Banken und Versicherer Mehrfamilienhäuser oder Wohn- und Geschäftshäuser in bestimmten Regionen grundsätzlich nicht mehr finanzieren. Andere finanzieren zwar auch weiterhin Immobilien, beispielsweise in Berlin oder München, verlangen aber eben einen entsprechenden Eigenkapitaleinsatz oder preisen die sog. Blankoanteile (Darlehensbeträge über dem Beleihungswert) spürbar ein.

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus in einer Region mit stark gestiegenen bzw. stark steigenden Kaufpreisen erwerben wollen, müssen Sie damit rechnen, dass die Beleihungswerte, die die Banken ermitteln, deutlich hinter den Kaufpreisen zurückliegen. Das führt dazu, dass Sie entweder einen vergleichsweise hohen Eigenkapitalanteil einbringen oder deutlich höhere Zinsen zahlen müssen (als bei einer einer Immobilie in einer nicht ganz so boomenden Region).

Tipp: lassen Sie sich beim Kauf eines Mehrfamilienhauses nicht von angeblichen Mieterhöhungsmöglichkeiten blenden. Verkäufer und Makler versuchen gerne, so hohe Kaufpreise zu rechtfertigen. Statt dessen sollte man Verkäufer und Makler einfach fragen, warum die Immobilien denn überhaupt verkauft werden soll, wenn Sie denn so ein großes Potential bei den Erträgen besitzt. Denken Sie dabei vor allem daran, dass der aktuelle Eigentümer wahrscheinlich einen sehr viel geringeren Kaufpreis gezahlt hat, als er jetzt von Ihnen verlangt. Sein Renditepotential müsste dann ja deutlich über ihrem als Käufer liegen. Wenn er argumentiert, dass er/sie das Kapital für eine andere -angeblich lohnendere- Immobilien gebraucht wird, ist endgültig Vorsicht angesagt.