Kapitalanleger: Mindestanforderungen bei der Finanzierung

Sie möchten eine vermietete Immobilie bauen/kaufen und finanzieren? Dann sollten Sie bei Ihrer Planung beachten, dass Banken und Sparkassen zunehmend höhere Bonitätsanforderungen bei der Finanzierung von sog. Anlageimmobilien stellen. Dieses betrifft die Bonität (Einkommens- und Vermögensverhältnisse) aber auch den erforderlichen Eigenkapitaleinsatz. Lassen Sie sich dabei bitte nicht von den hohlen Sprüchen vieler sog. "Immobiliencoaches" blenden, die Ihnen erzählen wollen, dass man auch mit geringem Einkommen und ohne Eigenmittel mit Immobilien reich werden kann.

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Wenn Sie eine vermietete Immobilie kaufen und finanzieren wollen, sollten Sie grundsätzlich folgende Voraussetzungen erfüllen:

Einkommensverhältnisse

Wenn Sie in eine vermietete Immobilie investieren wollen, brauchen Sie den dazu passenden finanziellen Hintergrund. Das gilt insbesondere für Ihre Einkommensverhältnisse. Ihr Einkommen -beispielsweise aus Ihrer angestellten Tätigkeit- muss ausreichen, um Leerstände und die laufenden Instandhaltungsmaßnahmen auch über einen längeren Zeitraum tragen zu können. Um herauszufinden, ob das funktioniert, machen Sie eine einfache "Cash-Flow-Betrachtung" für die Immobilie und schauen, ob und wie lange Sie die Ausgaben (Darlehensrate inkl. Tilgung, Betriebskosten, Instandhaltung,...) auch ohne Mieteinnahmen tragen können. Ist das nicht der Fall, sollten Sie die Finger von der Immobilie lassen!

Viele Banken haben mittlerweile -aus gutem Grund- Mindestanforderungen beim Einkommen für Kapitalanleger (auch wenn es da aktuell noch keine gesetzlichen Auflagen/Vorgaben gibt). Demnach sollten Sie beispielsweise über ein jährliches Mindesteinkommen verfügen (meist deutlich über 40.000 Euro für Alleinstehende bzw. 60.000 Euro für Verheiratete). Mit diesem Mindesteinkommen ist das zu versteuernde Einkommen gemeint (nicht das Brutto- oder Nettoeinkommen). Zudem achten Banken verstärkt auf den sog. Verschuldungsgrad, also das Verhältnis von nachhaltigem Einkommen und der Summe aller Kreditverpflichtungen.

Tipp: eine Bank oder Vermittler ohne Mindestanforderungen bei Kapitalanlegern ist nicht "besonders flexibel", sondern ggf. einfach nur verantwortungslos. Beachten Sie bitte auch, dass Banken bei der Prüfung der Finanzierbarkeit immer mit pauschalen Ausgaben/Kosten rechnen, die mit der Realtität nicht unbedingt etwas zu tun haben müssen! Verlassen Sie sich also nicht auf irgendwelche "Haushaltsrechnungen" von Banken, Vermittlern oder sogar "Immobiliencoaches", sondern rechnen Sie selbst mit ihren eigenen Zahlen (die dann aber auch realistisch sein sollten!).

Wer über kein nachhaltiges eigenes Einkommen oder finanzielle Reserven verfügt, sollte grundsätzlich die Finger von dem Kauf beispielsweise einer vermieteten Eigentumswohnung lassen. Wer glaubt, heute mit überwiegend fremdfinanzierten Immobilien aus dem Stand ein solches nachhaltiges Einkommen erzielen zu können, sollte künftig weniger Youtube-Videos schauen!

Vermögensverhältnisse

Als erstes sollten Sie über eine positive Vermögensbilanz verfügen. Das bedeutet, dass die Summe Ihrer vorhandenen Vermögenswerte größer sein muss als die Summe Ihrer bestehenden Verbindlichkeiten. Ist das nicht gegeben, brauchen Sie sich um den Kauf bzw. die Finanzierung vermieteter Immobilien keine weiteren Gedanken machen. Dabei ist es auch völlig gleichgültig, ob Sie in Ihrem Hauptjob 1.500 oder 10.000 Euro im Monat verdienen.

Neben einer mindestens ausgeglichenen Vermögensbilanz sollten Sie außerdem über ausreichende Reserven und Rücklagen verfügen, um Mietausfälle und ggf. auch die Instandhaltung oder Modernisierung der Immobilie tragen zu können (ansonsten muss Ihr frei verfügbares Gesamteinkommen entsprechen hoch sein). Wenn Sie nicht in der Lage sind, beispielsweise bei einer vermieteten Eigentumswohnung eine fällige Sonderumlage von z.B. 5.000 Euro (und das ist nicht viel) "vom Sparbuch" bezahlen zu können, sind Sie nun einmal kein Kapitalanleger.

Wer glaubt, dass eine vermietete Immobilie automatisch ein Plus in der Vermögensbilanz ergibt, irrt sich gewaltig. Wenn ich beispielsweise eine Immobilie für 100.000 Euro kaufe und finanziere, die mit den banküblichen Mindestabschlägen aber nur 90.000 Euro wert ist, ist meine Vermögensbilanz negativ (minus 10.000 Euro). Mit dem Kauf gleich mehrerer Wohnungen dieser Art, kann ich meine Vermögensbilanz und damit meine gesamte Bonität sehr schnell und ziemlich gründlich versauen.

Eigenkapitaleinsatz: ohne eigenes Kapital geht (fast) nichts!

Wenn Sie eine vermietete Immobilie erwerben und finanzieren wollen, sind Sie per Definition ein Kapitalanleger. Dieser Begriff leitet sich von “Kapital anlegen” ab und damit ist nicht nur “das Kapital anderer" (beipielsweise das von Banken)” gemeint. In der Folge bedeutet dies, dass Sie ein Minimum an Eigenkapital in die Gesamtfinanzierung einbringen müssen. Dies sind insbesondere die Erwerbsnebenkosten. Bei entsprechend guter Bonität kann man eine vermietete Immobilie auch ganz ohne Eigenkapital finanzieren. Allerdings bedeutet das auch immer, dass die Zinskonditionen deutlich schlechter sind als bei einer Finanzierung mit Eigenkapitaleinsatz.

Ein beliebtes Argument dafür, wenig oder gar kein Eigenkapital einsetzen zu wollen, ist das Thema Steuern ("Ich möchte aus steuerlichen Gründen so wenig Eigenkapital wie nötig einsetzen!"). Es mag ja durchaus steuerliche Konstellationen geben, in denen das ein echtes Argument ist, aber in den meisten Fällen ist es schlicht Blödsinn. Welchen Sinn macht es, einer Bank einen Euro Zinsen zu zahlen, um davon über die Steuer meist nicht mehr als 20-30 Cent zurückzubekommen? Genau, keinen!

Kleine Zusammenfassung

Ohne ausreichende Bonität sollte man vom Kauf vermieteter Immobilien grundsätzlich die Finger lassen. Die Antwort auf die Frage, ob Ihre Bonität ausreicht, sollten Sie allerdings nicht nur den Banken, Vermittlern oder gar selbst ernannten "Immobiliencoaches" überlassen. Schalten Sie Ihren Kopf ein und rechnen selbst, ob Sie sich eine vermietet Immobilie auf Dauer leisten können und wollen. Echtes Geld werden Sie mit der Immobilie erst in dem Augenblick verdienen, in dem diese abbezahlt ist.

Gerne sind wir Ihnen bei der Finanzierung Ihrer Anlageimmobilie behilflich. Und vielleicht haben Sie beim Lesen dieses Beitrags ja gemerkt, dass dabei nicht unser eigenes Geschäft im Focus steht, sondern Ihre Interessen.