Erwerb und Finanzierung von Pflegeappartements

Was in den 90ern Denkmalschutzimmobilien in den neuen Bundesländern oder Studentenwohnungen waren, sind heute sog. “Pflegeimmobilien”. Es gibt durchaus einige interessante Angebote, aber leider auch viel Schrott, bei dem Initiatoren versuchen Immobilien mit hohen Gewinnmargen unter das Volk zu bringen.

Wohnungen mit ambulanter Pflege

Häufig werden am Markt “seniorenfreundliche Wohnungen mit ambulantem Pflegedienst in unmittelbarer Nähe” angeboten. Dabei handelt es sich in der Regel und 1 bis 2 Zimmerwohnungen, die baulich zwar “seniorenfreundlich”, aber meist nicht behindertengerecht sind.

Problem: viele dieser Wohnungen werden zu deutlich höheren Preisen verkauft als “normale” Wohnungen in der gleichen Region. Ein Wiederverkauf ist dann oftmals nur mit deutlichen Preisabschlägen möglich. Das gilt insbesondere in Regionen, die unter der demographischen Entwicklung zu leiden haben. Da mag aktuell durchaus eine stärkere Nachfrage nach seniorenfreundlichem Wohnraum bestehen, der aber mit den Jahren unter Umständen deutlich abnimmt.

Teileigentum an einem Pflegeheim

Eine Stufe weiter als der bei den “seniorenfreundlichen Wohnungen” ist man bei Teileigentum an einem “richtigen Pflegeheim”. Dort werden die einzelnen Pflegeappartements an Investoren verkauft. Diese erhalten dann in der Regel ein 1-Bett-Zimmer verbunden mit einem “Belegungsrecht”. Die gesamte Immobilie wird dann von einem Pflegeheimbetreiber meist für 20 Jahre gepachtet. Bei dieser Art von Immobilien spricht man von Managementimmobilien, da diese (ähnlich wie Hotels) aktiv betrieben werden müssen.

Wer Teileigentum an einer Pflegeeinrichtung erwirbt, hängt letztlich am Tropf des Pflegeheimbetreibers. Wirtschaftet der nicht ordentlich, werden Mängel im Betrieb und insbesondere in der Pflege bekannt oder eröffnet “um die Ecke” die nächste Pflegeeinrichtung, wird die Belegung der Pflegebetten schwierig. Die Betreiber derartiger Pflegeheime sind allein schon aufgrund der Pachtzahlungen auf eine möglichst hohe Belegung angewiesen. Kommt es da zu Problemen, wird in der Regel erst einmal an der Pacht “gedreht”.

Reicht eine Reduzierung der Pacht nicht aus, damit der Betreiber kostendeckend arbeiten und wirtschaften kann, droht die Insolvenz des Betreibers bzw. der jeweiligen Einrichtung. Eine solche Insolvenz kann dabei auch große und namhafte Betreiber von Pflegeeinrichtungen (wie beispielsweise die Caritas) treffen. Tritt ein solcher Fall ein, wird es für alle (Mit-)Eigentümer schwierig. Es muss ein neuer Betreiber gefunden werden, mit dem alle Miteigentümer einverstanden sind, was bei 50 - 150 Eigentümern erfahrungsgemäß sehr schwer ist. Ein neuer Betreiber wird zudem als erstes die Höhe der Pacht in Frage stellen und dort deutlich Zugeständnisse fordern. Mit Glück findet sich dann ein neuer Betreiber. Mit etwas Pech wird aus der “hochwertigen Pflegeimmobilie” eine Bauruine, denn die Drittverwendung ist extrem schwierig.

Finanzierung von Pflege- und Seniorenappartements

Die Finanzierung von seniorengerechten Wohnungen und Pflegeappartements in einem Pflegeheim gestaltet sich schwierig. Viele Banken lehnen die Finanzierung aufgrund der schlechten Wiederverkaufsmöglichkeiten (“Drittverwertung”) ab oder machen bei den Immobilienwerten deutliche Abschläge. Häufig basiert die Finanzierung dann allein auf der persönlichen Bonität des Darlehensnehmers. Das bedeutet, dass die Bank es dem Käufer und Darlehensnehmer zutraut, einen solchen Kredit auch ohne Erlös aus dem Verkauf der Immobilie, zurückzuzahlen. Alternativ kann ein solches Darlehen natürlich auch über andere Immobilie (beispielsweise die lastenfreie eigengenutzte Immobilie) abgesichert werden.
Wir raten unseren Kunden insbesondere vom Erwerb von Pflegeheimappartments ab. Die wirtschaftlichen Risiken sind in der Regel zu groß. Eine Ausnahme machen wir, wenn bei dem Erwerb nicht das Investment an erster Stelle steht, sondern der Käufer sich so einen Platz in einer Pflegeeinrichtung seiner Wahl sichern will (“Belegungsrecht”).