Finanzierung von denkmalgeschützten Immobilien

Der Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie klingt auf den ersten Blick verlockend, denn dem (Erst-)Erwerber winken dank Sonderabschreibungen vergleichsweise hohe Steuervorteile. Das Problem: viele Denkmalschutzobjekte sind komplett überteuert oder echte Ruinen mit schwer kalkulierbaren Modernisierungskosten.

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Denkmalschutzobjekte werden gerne von Immobilienvertrieben inkl. “Finanzierungsservice” angeboten. Dem Käufer wird erklärt, dass er sich selbst nicht um die “lästige Finanzierung” kümmern muss, sondern das selbstverständlich zum Serviceangebot des Initiators gehört. Gerne wird auch noch erwähnt, dass man dafür Sonderkonditionen mit “ausgesuchten Banken” vereinbart hat. Nebenbei wird dem potentiellen Käufer so auch eingeredet, dass die Immobilien “bankengeprüft” sind.

Die angeblichen Sonderkonditionen bestehen allerdings meistens darin, dass man überhaupt eine Bank für die Finanzierung dieser Immobilien hat. Und der “Finanzierungsservice aus einer Hand” ist auch alles andere als uneigennützig, denn würde sich der potentielle Erwerber selbst um die Finanzierung kümmern, würde er wahrscheinlich sehr schnell merken, dass die Kaufpreise für denkmalgeschützte Immobilien häufig völlig überzogen sind und weit über dem tatsächlichen Marktwert liegen. Das einzig “bankgeprüfte” ist oft nur der sog. “Blankoanteil”, also der Teil der Finanzierung, der aus Bankensicht nicht durch den Wert der Immobilie abgedeckt ist. Bei entsprechender Kundenbonität wird der von einigen Banken und vor allem von Sparkassen aber gerne trotz "hohem Blankoanteil" mitfinanziert.

Unsicherheitsfaktor Gesamtkosten

Wer eine denkmalgeschützte Immobilie erwerben will, muss davon ausgehen, dass Banken und Sparkassen meistens einen deutlich höheren Eigenkapitalanteil verlangen als bei einer “normalen” Immobilie. Das gilt unabhängig davon, ob die Denkmalschutzimmobile selbst genutzt oder vermietet werden soll. Wer ein solches Objekt nicht komplett durchsaniert kauft, sondern selbst sanieren will, muss finanziell einen langen Atem mitbringen. Hier lauern teilweise extreme Mehrkosten, die im Vorfeld nur schwer kalkuliert werden können.

Steuervorteil: wer nicht aufpasst, bekommt nichts!

Die Sanierungskosten für eine denkmalgeschützte Immobilie können steuerlich geltend gemacht werden (siehe unten). Dabei muss man allerdings ein paar Formalien beantragen, ansonsten geht man komplett leer aus. Eine wesentliche Formalie ist, die die Genehmigung der Arbeiten durch die örtliche Denkmalschutzbehörde. Anträge auf "Antrag auf Ausstellung einer Bescheinigung nach § 10 g Einkommensteuergesetz" müssen dagegen bei übergeordneten Ämtern beantragt werden. In Schleswig-Holstein wäre das beispielsweise das Landesamt für Denkmalpflege ist in Schleswig-Holstein (ausgenommen bei Vorhaben in der Stadt Lübeck). Das Problem: alle Arbeiten/Maßnahmen müssen im Vorfeld - also vor Maßnahmenbeginn- eben auch mit der zuständigen Landesbörde abgestimmt werden. Wer das vergißt, bleibt auf den Sanierungskosten sitzen.

Hintergrund

Bei vermieteten Denkmalschutzimmobilien können in den ersten 8 Jahren je 9 Prozent der Sanierungskosten und in den den folgenden 4 Jahren je 7 Prozent der Sanierungskosten steuerlich abgesetzt werden. Wird die Immobilie selbst genutzt können 9 Jahre jeweils 10 Prozent der Sanierungskosten (also insgesamt 90 Prozent) abgesetzt werden. Die Steuervorteile hat nur der Sanierer oder Ersterwerber.