Was sollte man bei der Finanzierung eines Mehrfamilienhauses beachten?
Die Finanzierung eines vermieteten Mehrfamilienhauses oder eines Wohn- und Geschäftshauses ist eine besondere Herausforderung. Das liegt zum einen an den vergleichsweise hohen Darlehensbeträgen und zum anderen an den Besonderheiten bei der Bewertung derartiger Immobilien durch die deutschen Banken. Das macht die Finanzierung deutlich komplizierter als die Finanzeirung eines Einfamilienhause oder einer einzelnen Eigentumswohnung. Im Folgenden zeigen wir Ihnen, worin die besonderen Anforderungen bestehen.
(Geschrieben mit NI = natürlicher Intelligenz)
Statt einer einzelnen Eigentumswohnung gleich eine ganzes Mehrfamilienhaus kaufen? Das ist auch ohne Millionen auf dem Konto möglich. Allerdings ist die Finanzerung etwas komplexer. Das liegt zum einen an den meist hohen Darlehensbeträgen, aber auch an Regulatorien, die die Banken zu beachten haben. Das betrifft insbesondere die bankinterne Bewertung von Mehrfamilienhäusern oder Wohn- und Geschäftshäusern, denn die folgt ganz anderen Regel als beispielsweise bei einem Einfamileinhaus.
Herausforderung 1 : die Darlehenshöhe!
Von einem Mehrfamilienhaus (MFH) spricht man, wenn dieses aus 3 oder mehr Wohn- oder Gewerbeeinheiten besteht. Eien solche Immobilie bekommt man -je nach Lage- auch für einen Kaufpreis unter 1 Mio Euro. Besteht das Mehrfamilienhaus aber aus beispielsweise 10 oder mehr Wohnungen ist man schnell bei Kaufpreisen und auch Darlehensbeträgen über 1 Mio Euro. Da wird die Luft bei den deutschen Banken dann schon dünn, denn viele Banken vergeben Darlehen an Einzelpersonen nur bis max. 1 bis 1,5 Mio Euro. Für die Finanzierung von den meisten Mehrfamilienhäuser steht somit nur ein begrenzter Kreis von Banken zur Verfügung.
Herausforderung 2: die Bewertung der Immobilie
Einfamilienhäuser oder eine einzelne Eigentumswohnung werden von den Banken bei der Finanzierung intern nach dem sog. Sachwertverfahren bewertet. Das ist letztlich die Summe des Grundstückswertes und des Gebäudewertes. Dieser Sachwert entspricht - sehr vereinfacht ausgedrückt- mal mehr/mal weniger in etwa dem Kaufpreis der Immobilie, wobei Banken dann aber noch Abschläge vornehmen und so auf den sog. Beleihungswert kommen.
Mehrfamilienhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser werden dagegen nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Zwar spielt auch hier der Grundstückswert eine Rolle, aber Dreh- und Angelpunkt dieser Bewertungsmethode sind die Mieteinnahmen der Immobilie. Und leider ist es so, dass der Ertragswert in der Praxis meist deutlich unter dem Sachwert und damit dem Kaufpreis der Immobilie liegt. In der Folge verlangen Banken dann meistens einen deutlich höheren Eigenkapitalanteil als bei der Finanzierung einer einzelnen Eigentumswohnung.
Die Berechnung des Ertragswert ist ziemlich komplex. Bei Darlehensbeträgen ab 600.000 Euro wird der Ertragswert von Sachverständigen bzw. speziell geschulten Bankmitarbeitern vorgenommen. Das kann durchaus ein einige Tage dauern. Auch das sollte man bei der Finanzierung derartiger Immobilien bedenken!
Was können wir finanzieren (Objektanforderungen)?
- Neubau
- Kauf
- Umschuldungen/Anschlussfinanzierungen
- Modernisierungsmaßnahmen
Wie hoch können unser Bankpartner Mehrfamlienhäuser beleihen bzw. finanzieren?
Wir können über unsere Darlehenspartner Mehrfamilienhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser grundsätzlich bis maximal 100% des Kaufpreises bzw. des von der Bank ermittelten Beleihungswertes finanzieren. Dieser Beleihungswert richtet sich bei Mehrfamilienhäusern ab 3 Einheiten oder Wohn- und Geschäftshäusern nach dem sog. Ertragswert. Dieser Ertragswert wird hauptsächlich von den aktuell erzielten Mieterträgen bestimmt. In der Praxis liegt der Ertragswert häufig unter dem verlangten Kaufpreis. Je höher die Beleihung, desto wichtiger ist dann die Bonität des jeweiligen Darlehensnehmers.
Was wird nicht finanziert?
- Vollfinanzierungen ohne echtes Eigenkapital (mindestens die Erwerbsnebenkosten sollten mit echtem Eigengeld bezahlt werden können)
- Sanierung von laufenden Kreditengagements oder notleidenden Krediten
- sog. “kick-back-Modelle”, bei denen ein Teil des Kaufpreis an den Käufer zurückfließt
- reine Aufteilermodelle, bei denen die einzelnen Wohnungen umgehend weiterverkauft werden sollen (der Weiterverkauf einzelner Wohnungen ist kein Problem)
Wer wird finanziert (Personenbezogene Anforderungen)?
- finanziert werden Angestellte, Beamte, Freiberufler und Gewerbetreibende mit Wohnsitz und Steuersitz in Deutschland
- Finanzierungen für sog. Steuerausländer sind ebenfalls möglich, allerdings kann da ein höherer Eigenkapitalanteil notwendig sein
- Personen- uen Kapitalgesellschaften
- Finanzierungen für neu gegründete Besitz- bzw. Projektgesellschaften sind im Rahmen einer Projektfinanzierung ebenfalls möglich
- Wirtschafts- und Bankauskünfte dürfen keine negativen Merkmale enthalten
Wer wird nicht finanziert?
- Interessenten mit laufenden Zahlungsschwierigkeiten
- Interessenten ohne eigenes -nachweisbares- Einkommen
- Immobiliensammler mit 20 oder mehr Objekten im Bestand (ausgenommen sind sog. Projektfinanzierungen mit reduziertem Prüfungsaufwand)
Konditionen und Kosten
Die Darlehenskonditionen richten sich nach der Objektart sowie der Höhe der Beleihung. Verbindliche Konditionen können wir Ihnen erst nach Prüfung des gesamten Finanzierungsvorhabens nennen. “Tableau-Konditionen” wie beispielsweise in der privaten Baufinanzierung gibt es in diesem Bereich nicht.
Allerdings orientieren sich die Konditionen für die Finanzierung von Mehrfamilienhäusern oder Wohn- und Geschäftshäusern stark an den Konditionen für selbstgenutztes Wohneigentum. Eine erste Indikation können wir Ihnen anhand weniger Eckdaten geben.
Darlehenstilgung
Bei den von uns angebotenen Darlehen handelt es sich in der Regel um sog. Annuitätendarlehen mit laufender regelmäßiger Tilgung. Tilgungsfreie Darlehen, die am Ende der Laufzeit über beispielsweise Lebensversicherungen oder Investmentprodukte getilgt werden sollen, sind derzeit bei keiner Bank mehr im Angebot. Anders sieht es bei Darlehen aus, die am Ende der Laufzeit mit einem (dann) zugeteilten Bausparvertrag abgelöst werden sollen. Die Tilgung sollte bei mindestens 2 Prozent jährlich liegen. Bei hohen Beleihungsausläufen ist auch eine höhere Tilgung möglich bzw. notwendig.
Besicherung
Die Besicherung erfolgt über die Eintragung von Grundschulden in Höhe des gewünschten Darlehen. Hinzukommt die persönliche (Mit-)Haftung des Darlehensnehmers. Dies kann unter bestimmten Bedingungen aber auch ausgeschlossen werden (beispielsweise, wenn es sich bei dem Darlehensnehmer um eine Besitz- bzw. Projektgesellschaft handelt).
So kommen Sie zu einem Angebot!
Nutzen Sie einfach unsere Online-Anfrage und tragen dort einfach nur Ihre Kontaktdaten ein. Einer unserer Spezialisten bzw. Spezialistinnen wird dann schnellst möglich Kontakt zu Ihnen aufnehmen. Nutzen Sie diese Möglichkeit gerne auch, wenn Sie noch kein konkretes Kaufobjekt haben. Wir besprechen dann Ihre Möglichkeiten und Ihr Budget für den Kauf eines Mehrfamilienhauses.
Siehe auch: