Wie finanziert man eine vermietete Eigentumswohnung?

Vermietete Eigentumswohnungen können wir über unsere Darlehenspartner bis maximal 100 % des Kaufpreises finanzieren. Dazu braucht es allerdings eine "vernünftige" Immobilie und vor allem eine gute Bonität. Wer glaubt, eine vermietete Eigentumswohnung ohne ein Minimum an finanziellen Rücklagen kaufen und finanzieren zu können, irrt (auch wenn einige selbsternannte Immobiliengurus gerne das Gegenteil behaupten).

Viele Banken und Sparkassen (aber nicht alle) haben im Laufe der letzten Jahre die Anforderungen für Kapitalanleger verschäft. Einige Banken haben Einkommensgrenzen eingeführt, andere verlangen einen höheren Überschuss in der sog. Haushaltsrechnung (= Gegenüberstellung der monatlichen Einnahmen und Ausgaben). Daneben haben Banken auch unterschiedliche Ansätze bei den Mieteinnahmen und bei den sog. Bewirtschaftungskosten. In der Praxis bedeutet das, dass Banken bei einem Kapitalanleger ganz anders rechnen als bei einem Selbstnutzer. So kann es durchaus vorkommen, dass die Finanzierung einer selbstgenutzen Wohnung problemlos möglich wäre, die Banken bei der gleichen Wohnung als Kapitalanlage aber "mit dem Kopf schütteln".

Foto: Olaf Varlemann

Wieviel Eigenkapital muss man einsetzen?

Wer als Kapitalanleger gelten will, muss damit rechnen, auch eigenes Kapital anzulegen (und nicht nur das der Bank). Grundsätzlich gilt, dass man mindestens die Erwerbsnebenkosten selbst zahlen sollte. Ob und in welcher Höhe weiteres Eigenkapital notwendig bzw. sinnvoll ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab, beispielsweise:

• der Bewertung der Immobilie durch die jeweiligen Banken (liegt der Kaufpreis deutlich über dem Wertansatz der Banken, ist auf jeden Fall mehr Eigenkapital erforderlich)
• den Zinskonditionen bei unterschiedlichen Beleihungen
• der eigenen Vermögenssituation (nach dem Einsatz von Eigenkapital sollten noch genügend Reserven vorhanden sein)

Entgegen der landläufigen Meinung vieler "Immobilienexperten" spielen steuerliche Komponenten bei dem Eigenkapitaleinsatz keine echte Rolle.

Machen tilgungsfreie Darlehen Sinn?

In alten Zeiten hat man vermietete Immobilien gerne mit tilgungsfreien Darlehen finanziert. Dazu hat man bei einer Bank ein Darlehen aufgenommen, das man dann am Ende der vereinbarten Laufzeit in einer Summe zurückgezahlt hat. Hierfür hat man dann parallel zum Darlehen meist eine Kapital- oder Fongebundene Lebensversicherung abgeschlossen. Den Leuten wurde dann häufig vorgerechnet, dass die Rendite aus den Sparverträgen höher ist als der Darlehenszins "nach Steuern". Das war ein gutes Geschäft, allerdings meist nur für die Banken bzw. Vermittler derartiger "steueroptimierten Kombifinanzierungen". Spätestens seit Abschaffung der Steuerprivilegs für neu abgeschlossenen Lebensversicherungen hatte sich das Thema erledigt.

Heute bieten Banken in der Regel keine tilgungsfreien Darlehen mehr an (ausgenommen in Kombination mit Bausparverträgen). Bei der Finanzierung einer vermieteten Eigentumswohnung sollten Sie mit einer Mindesttilgung von 2% jährlich rechnen (darunter macht es kaum noch eine Bank). Bei einem hohen Beleihungsauslauf oder "fortgeschrittenem Alter" kann die erforderliche Tilgung aber durchaus auch höher ausfallen.

Ob sich ein tilgungsfreies Darlehen in Kombination mit Bausparen rechnet (was durchaus vorkommen kann), muss man individuell betrachten und berechnen. Grundsätzlich gilt: je kürzer die Gesamtlaufzeit der Finanzierung sein soll, desto weniger rechnen sich solche Modelle. Das ist eher ein Fall für eine langfristig angelegte Finanzierung (20 Jahre und mehr).

Spekulationsfrist von 10 Jahren?!

Wer eine Immobilie vor Ablauf von 10 Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, muss den Gewinn grundsätzlich versteuern. Eine Ausnahme gibt es nur, wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden Jahren davor selbst genutzt haben. Gleiches gilt aber auch, wenn die Immobilie in diesem Zeitraum einem unterhaltsberechtigten Angehören (z.B. Kind) unentgeltlich überlassen wurde.